Правовая Система

Современная правовая система Кипра сформировалась в период британского колониального правления. И хотя многие законодательные и судебные институты почти неотличимы от английских, у страны есть своя собственная прецедентная практика.

Не существует отдельных судов на Кипре для рассмотрения конкретных категорий уголовных дел. Неуголовные нарушения рассматриваются Судом по трудовым спорам, Судом по контролю за арендной платой и Судом по семейным делам. Суды по размеру являются объектом более серьезных правонарушений. Религиозное право доминирует в семейных и личных делах. Окружные суды рассматривают гражданские дела и мелкие преступления. Высшим апелляционным судом страны является Верховный суд, состоящий из 13 человек, назначаемых Президентом Республики.

Невзирая на то, что Кипр имеет прозрачную судебно-правовую систему во всех областях, закон о сделках с недвижимостью имеет довольно сложную структуру. Чтобы избежать нежелательных последствий, необходимо хорошее понимание особенностей регулирования операций. Особенно, когда речь идет об иностранных инвесторах.

В соответствии с Конституцией Кипра провозглашается равенство всех людей без исключения, независимо от их национальности и без какой-либо дискриминации. Права собственности считаются одним из основных прав человека. Иностранные граждане, владеющие собственностью на Кипре, имеют те же права, что и местные жители.

Сделки с имуществом регулируются договорным правом. В соответствии с законодательной процедурой договор, касающийся недвижимости, должен быть составлен в письменной форме, заверен печатью и подписями и засвидетельствован. Споры, возникающие в связи со сделками с недвижимостью, рассматриваются в судах Кипра и регулируются законодательством. При определенных обстоятельствах и по взаимному согласию стороны могут использовать альтернативную юрисдикцию или передать дело в арбитраж.

Согласно действующему законодательству, при заключении сделки купли-продажи недвижимости необходимо заплатить пошлину, которая рассчитывается на основе цены покупки по следующей схеме:

• за первые 170 860 евро - 1,5 евро за тысячу или их часть;
• за сумму, превышающую 170 860 - 2 евро за каждую тысячу или ее часть.

Соглашение без печати о пошлине в судах и при регистрации перехода права собственности в земельном кадастре не учитывается. Однако отсутствие печати не может считаться основанием для признания договора недействительным. Рассмотрение договора на заключение сделки возможно только после проставления соответствующей печати на пошлине и уплаты процентов за просрочку платежа.

Этот закон охватывает все вопросы, связанные с владением, регистрацией и оценкой недвижимости в Кипрской системе земельного кадастра. Земельный кадастр является инструментом для защиты сделок с недвижимостью, так как он отслеживает историю каждого земельного участка и четко определяет права на землю.

Законодательство о недвижимости гласит, что право собственности или любые другие права на недвижимость могут быть приобретены только после регистрации в Земельной книге. Регистрация осуществляется только владельцем недвижимости. Свидетельство о регистрации недвижимости гарантирует право собственности и является основанием для осуществления сделок с недвижимостью.

В целях предотвращения незаконной передачи недвижимости другому лицу или обременения его, покупатель недвижимости имеет право потребовать исполнения обязательства, передав заверенную копию договора в Земельный кадастр. Копия должна быть передана в течение шести месяцев со дня заключения сделки. В случае отказа продавца от исполнения обязательств по сделке, закон позволяет покупателю обратиться в суд для принудительной передачи права собственности на недвижимость в его пользу.

Сделки с участием лиц, не являющихся гражданами Кипра, регулируются общими правилами. Однако, для иностранных лиц существуют специальные правила и ограничения, которые позволяют контролировать иностранные инвестиции.

Слово "иностранный гражданин" включает:

• нерезидентные граждане Кипра;
• иностранные жены граждан Кипра;
• граждане ЕС, постоянно проживающие на Кипре, или компании, зарегистрированные в странах ЕС со штаб-квартирой на Кипре.

Закон определяет термин "покупка недвижимости" если:

• покупка или дарение договора аренды недвижимого имущества на срок более 33 лет;
• приобретение акций компаний, зарегистрированных в Республике Кипр или в районе размещения Вооруженных сил Великобритании (если большинство акций принадлежит лицам без гражданства на Кипре, компания считает, что они контролируются нерезидентами)
• создание трастового фонда, в который входит арендованное имущество со сроком аренды не менее 33 лет.

Те, желающие которые хотят приобрести недвижимость, но не являются гражданами Кипра, должны пройти стандартную процедуру - получить разрешение Совета Министров. Разрешение выдается иностранцам, имеющим честные намерения приобрести квартиру, дом или участок не более трех (около 4000 кв. м). Граждане ЕС могут заключать сделки без разрешения Совета Министров. Аналогичные правила применяются к юридическим лицам, зарегистрированным в государствах-членах ЕС.

Семья покупателя недвижимости также может заключать сделки по приобретению недвижимости, но только в случае доказательства полной финансовой независимости. Выдача разрешения может быть отложена на несколько месяцев, однако покупатели имеют право переехать в жильё немедленно.

После получения разрешения любые ограничения на управление имуществом перестанут действовать. Владелец получает возможность продать, передать по завещанию или заключить другие сделки с недвижимостью. Законные наследники не должны получать разрешение на регистрацию собственности на свое имя. Перед заключением договора купли-продажи недвижимости через Земельную книгу делается чек, который позволяет удостовериться в отсутствии обременений и долговых обязательств. Процедура получения разрешения от Совета Министров для большинства граждан третьих стран, желающих приобрести недвижимость на Кипре, очень проста и доступна по цене. Разрешение выдается в рабочем состоянии после подачи петиции.

Права собственности может быть передано только после получения разрешения. Плата за передачу собственности рассчитывается на основе цены покупки или текущей рыночной цены и оплачивается покупателем.

Все лица, в том числе не являющиеся гражданами Кипра, имеют право на получение кредита на покупку недвижимости. Залогом для кредитования является сама недвижимость.

Законодательные нормы регулируют порядок залога недвижимости и передачи имущественных прав на заложенное имущество. Договоры по этим сделкам должны быть зарегистрированы в Земельной книге.

В договорном праве предусмотрены правила, регулирующие аренду недвижимости. Закон предусматривает ряд ограничений для обеспечения защиты прав арендаторов при определенных обстоятельствах. Условия этого закона распространяются только на граждан Кипра и ЕС.

Соглашение об аренде, заключенное на срок более 15 лет, зарегистрировано в Земельной книге. Эта процедура дает арендатору определенные преимущества (в том числе право на продажу договора аренды). Регистрация осуществляется в течение трех месяцев со дня подписания договора аренды.