Компании, занимающиеся недвижимостью, несут убытки

Компании, занимающиеся недвижимостью в Еврозоне, несут растущие убытки, и некоторым из них будет трудно обслуживать свои долги, которые выросли до уровня, превышающего уровень до начала финансового кризиса 2008 года, предупредил Европейский центральный банк.

Потери, которые, по мнению ЕЦБ, будут иметь "последствия для устойчивости кредитных портфелей банков", вызваны значительным повышением стоимости финансирования, падением стоимости коммерческой недвижимости, снижением доходов от аренды и растущими опасениями по поводу энергоэффективности зданий.

Отмечается, что ужесточение условий финансирования привело к снижению доступности и спроса на объекты недвижимости, оказывая понижательное давление на цены.

Кроме того, они увеличили расходы существующих заемщиков на обслуживание долга, причем в наибольшей степени пострадали заемщики с чрезмерной задолженностью в странах, где широко распространено кредитование с плавающей ставкой.

По мнению Financial Times, сильный рынок труда пока оказывает поддержку балансам домохозяйств, снижая кредитный риск по относительно крупным кредитам банков на жилье.

Компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, напротив, столкнулись с более серьезными проблемами в условиях роста стоимости финансирования и снижения рентабельности. Хотя банки в меньшей степени подвержены риску на рынке коммерческой недвижимости, потери в этом сегменте могут послужить буфером в случае более масштабных потрясений.

Центральный банк заявил, что признаки стресса в секторе коммерческой недвижимости, на который приходится 10% всех банковских кредитов еврозоны, "способны значительно усилить неблагоприятный сценарий" и "приведут к большим потерям" в более широкой финансовой системе.

Средняя задолженность крупнейших европейских компаний, занимающихся недвижимостью, выросла более чем в 10 раз по отношению к их доходам, что "близко или превышает уровень, существовавший до мирового финансового кризиса", говорится в обзоре финансовой стабильности ЕЦБ.

Отмечается, что повышение процентных ставок ЕЦБ сильно ударило по отрасли. Согласно данным кредитного реестра еврозоны, финансирование рынка коммерческой недвижимости в Европе теперь обходится на 2,6 процентных пункта дороже, чем до начала повышения процентных ставок в прошлом году.

Базовая депозитная ставка центрального банка составляет сейчас 4% - по сравнению с -0,5% до начала цикла ужесточения.

Рост стоимости заимствований создаст проблемы с рефинансированием для компаний с наибольшей задолженностью, заявил ЕЦБ, отметив, что агентство Moody's снизило рейтинги или прогноз по 40% европейских компаний, занимающихся недвижимостью, в период до марта 2023 года.

Наиболее остро эта проблема стоит в таких странах, как Финляндия, Ирландия, Греция и страны Балтии, где более 90% кредитов компаниям, занимающимся коммерческой недвижимостью, выданы по плавающим ставкам или подлежат погашению в течение ближайших двух лет.

В то время как в Нидерландах этот показатель составляет всего 30%, а в Германии - 40%.

Резкий спад в сфере коммерческой недвижимости еврозоны подчеркивается снижением количества сделок в этом секторе в первой половине текущего года на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Доля банковских кредитов, выданных неработающим заемщикам в сфере недвижимости, как ожидается, удвоится и достигнет 26%, заявил ЕЦБ.

Однако он предупредил, что эта доля может вырасти до половины всех кредитов, если оборот в этом секторе сократится на пятую часть, а более жесткие условия финансирования сохранятся еще в течение двух лет.

Центральный банк отметил, что уровень задолженности, скорее всего, "будет ухудшаться и дальше по мере снижения прибыли этих компаний и снижения цен на коммерческую недвижимость".

Ущерб, нанесенный офисам и магазинам

По данным ЕЦБ, переход к дистанционной работе и розничной торговле через Интернет привел к снижению спроса на офисы и магазины, что негативно отразилось на доходах владельцев недвижимости от аренды, а в старых и менее качественных зданиях наблюдается более значительное снижение арендной платы, поскольку арендаторы уделяют больше внимания энергоэффективности здания.

Признаком того, что инвесторы считают цену коммерческой недвижимости резко упавшей за последние два года, является то, что рыночная стоимость котирующихся на бирже компаний, занимающихся недвижимостью в еврозоне, упала со 110% балансовой стоимости их активов до менее чем 70%.

Кризисы, вызванные дисбалансами на рынке недвижимости

По мнению ЕЦБ, дисбалансы на рынках недвижимости могут провоцировать финансовые кризисы, что неоднократно наблюдалось в прошлом.

Мировой финансовый кризис 2008 года считается наиболее ярким примером финансовой и макроэкономической нестабильности, вызванной циклами "бум - спад" на рынке недвижимости, подпитываемыми кредитами.

Отмечается, что важность рынков недвижимости для финансовой стабильности обусловлена тесной взаимосвязью между сектором недвижимости и важными частями экономики, включая банковский сектор.

Ущерб от коррекций

По мнению Европейского центрального банка, коррекция цен на недвижимость и снижение способности обслуживать долги заемщиков, связанное с высокой стоимостью фондирования, могут привести к убыткам банков.

Рост процентных ставок снижает доступность и спрос на недвижимость. Это приводит к снижению цен на недвижимость и подвергает банки риску убытков в случае использования недвижимости в качестве залога, что увеличивает потери от дефолта.

В то же время рост процентных ставок приводит к увеличению стоимости финансирования за счет роста расходов на обслуживание долга, что повышает вероятность дефолта, особенно если заемщики сталкиваются с проблемами доходов.

Подчеркивается, что сочетание роста стоимости фондирования, падения цен на недвижимость и негативных потрясений в доходах домохозяйств и компаний, занимающихся недвижимостью, может привести к убыткам банковского сектора.

Источник: stockwatch.com.cy

Фото: stockwatch.com.cy